5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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