万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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