饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润height: 24px;'>50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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